안녕하세요. 오늘은 2023년 특례보금자리론을 살펴보겠습니다.
현재 주담대 금리는 상단을 기준으로 약 8%대, 일반적으로는 5-7%를 이용하고 있습니다.
소득 제한이 없는 4%대 금리 제공은 많은 관심을 받을 수 있고 중도상환수수료가 없기에 현재로는 특례보금자리론이 가장 낮은 금리로 받을 수 있는 분이라면 주택 매매시 특례보금자리론을 적극적으로 사용하고, 추후 금리 인하기에 갈아타는 것이 방법이라 생각됩니다.
이전 국가 보금자리 정책들의 경우 소득 조건으로 맞벌이 부부나 실제 내집 마련을 하려는 사람들에게는 그림의 떡같은 정책들이 많았으나 특례보금자리론은 소득제한 없는 4% 금리를 제공하는 것이 큰 장점입니다.
특례 보금자리론은 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 합친 개념으로 볼 수 있으며 전보다 많은 실수요자들에게 해당되니 신청 방법, 조건, 금리 시행일 등을 샅샅히 살펴보겠습니다.
특례보금자리론이란?
먼저 특례보금자리론의 간단한 개념을 설명드리겠습니다.
특례보금자리론은 '안심전환대출'과 '적격대출'을 보금자리론에 통합한 상품입니다.
현재 2023년 1년 간 한시 운영으로 계획되어 있고 39조6000억원이 예정되어 있습니다.
특례보금자리론 상품은 두가지로 나뉘는데 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하인 대출자를 대상으로한 우대형과 주택가격 6억원 초과 9억원 이하, 부부합산소득 1억원 초과 대출자들이 받는 상품인 일반형이 있습니다.
일반형 금리는 4.25~4.55%, 우대형 금리는 4.15~4.45%이며 만기(10·15·20·30·40·50년)가 길수록 금리가 높아지는 구조입니다.
참고로 장기로 기간을 둘 경우 조건들이 붙습니다. 40년 만기는 만 39세 이하이거나 신혼부부(혼인기간 7년 이내)여야 하며 50년 만기 역시 만 34세 이하 또는 신혼부부 조건을 충족해야 합니다.
특례보금자리론은 기존의 보금자리론과 마찬가지로 LTV와 DTI 규제가 적용됩니다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%(생애 최초 구매자 80%)와 60%가 적용됩니다. 대출 한도를 크게 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 적용되지 않습니다.
특례보금자리론 관련 Q&A
주택 가격이 약 5~7억이라 가정하면 약 7만 가구에게 대출을 해줄 수 있는 금액을 정부에서 푸는 셈입니다.
최근 주춤한 주택 거래를 활성화하며 거래량을 늘리겠다는 것으로 보이고 정부에서는 세수도 늘리고 주택 연착륙을 위해 노력하는 일환으로 볼 수 있습니다.
기존 보금자리론이 소득 기준이 너무 낮았기에 보다 많은 사람들에게 혜택이 갈 수 있도록 조정된 점도 긍정적입니다.
하지만 변화하는 정책을 제대로 알지 않으면 잘못 알고 덜컥 실수해버리는 일이 생길 수 있습니다.
특례보금자리론 관련해서 다양한 궁금증들을 이곳에서 정리해드리려 합니다.
여러 궁금한 내용들을 담았으니 끝까지 집중해서 봐주세요! : )
특례보금자리론에 관심이 갈때 가장 먼저 어떤 조건으로 얼마나 대출이 가능하신지 궁금하셨죠?
먼저 신청 대상을 정리해드립니다.
현재 주택 가격이 KB시세 9억원 이하면 소득제한은 없고 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI한도 내에서 대출을 해주고 있습니다. 개인 빚 상환 능력인 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용되지 않습니다.
특례보금자리론 LTV는 최대로는 70% (생애 최초 주택구입자의 경우는 80%)가 적용되며 비아파트 (연립/다세대/단독주택)는 5%, 규제 지역은 10% 차감되는 것까지 대출이 가능합니다. DTI는 최대 60%가 적용되고 규제지역에서는 10%포인트를 차감합니다.
하단은 홈페이상의 정보 >>
연령
국적
주택 및 소유자
- 실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택
- 아파트와 기타주택(연립ᆞ다세대ᆞ단독주택)으로 구분
- 대출승인일 현재 담보주택 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급불가
- 채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자(예정 소유자)
- 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정
소득 요건
- 소득제한 없음
- 배우자 소득 생략 가능
(단, 우대금리 요건에 따라 제한)
신용 평가 및 정보
- NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상인 경우만 취급 가능
- 공사가 사전심사 하는 경우에는 승인일 현재 부부가 공사 내규에 의한 채무관계자로 규제되고 있는 경우 취급 불가
- 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보가 남아있는 경우는 취급불가
- 연체, 대위변제ᆞ대지급, 부도, 관련인 정보
- 금융질서문란정보, 공공정보
- 신용회복지원 신청 및 등록정보
- 소득 증빙하는 배우자는 ‘신용정보’ 확인. (신용평가는 생략)
주택 보유수
자금용도
- 구입용도: 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우
- 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능
- 소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급 가능
- 보전용도: 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우
- 현재 담보물건에 대한 임차보증금 반환용도에 한하여 임차보증금 잔액 이내 취급 가능
- 상환용도: 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우
- 기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주
특례보급자리론은 주택 구입/ 기존 대출 상환/ 보전용도(임차보증금 반환)으로 허용됩니다. 꼭 주택 매수에만 사용하지 않아도 주택을 신규 구입하려는 무주택자를 비롯해 변동금리 주담대를 고정 금리로 갈아타려는 기존 주택 보유자나 임차보증금 반환으로 주담대를 이용하려는 주택 보유자까지 이용이 가능합니다. 일시적 2주택자같은 경우에도 기존 주택을 2년 이내 처분하는 것을 조건으로하면 특례 보금자리론을 이용할 수 있어요.
특례보금자리론 LTV / DTI / 대출한도 / 대출만기 / 상환방식
* 국가 공식 정보이기에 웹사이트 내용을 그대로 정리했다.
특례보금자리론 LTV
특례보금자리론 DTI
특례보금자리론 대출한도
특례보금자리론 대출만기
(만기 40년, 50년은 신혼가구거나 만 34세 혹은 만 39세이하 조건을 충족하셔야합니다.)
특례보금자리론 상환방식
- 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가 - 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가
* 조기(중도)상환수수료 없음
대출금리
금리우대 (-) 및 가산(+)
- 우대금리
- 사회적 배려층 우대금리(한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구 (각 항목별 0.4%p), 신혼 가구(0.2%p) 금리우대 가능하며, 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 가능)
- 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리(0.2%p)
- 가산금리
- 투기지역 담보물 (0.1%p)
특례보금자리론 헷갈리는 질문들 Q&A 정리
돈이 걸린 문제는 꼼꼼하게 아주 꼼꼼하게 따져봐야합니다!!
그냥 조건들도 까다롭지만 내가 처한 상황이 조금이라도 특수할 경우에는 머리가 아파지죠... (백수라거나 실직...도 있겠구요)
특례보금자리론 관련해서 질문이 많은 것들을 한번 Q&A로 정리해볼게요!
여기서는 그냥 -다 체로 진행합니다.
1. 중도상환 수수료가 정말 무료인가?
답부터 하자면 무료긴 하지만 딱 한 상황에서는 중도상환 수수료를 내야한다.
먼저 시중은행에서 대출받고 있다 특례보금자리론으로 갈아탈 경우 중도상환수수료는 없다.
특례보금자리론을 사용하다 시중은행으로 갈아타도 중도상환수수료가 없다.
하지만 금리인하 등으로 특례보금자리론을 인하된 금리로 갈아타게 되는 경우에는 중도상환 수수료가 있다.
특례보금자리론에서 특례보금자리론로 갈아탈 경우는 수수료가 있다는 소리!
2. 분양권(입주권) 주택을 특례보금자리론으로 대출받을 수 있을까?
가능하다. 하지만 이 경우 KB 시세 및 공시가격 기준이 있을시를 우선으로 한다.
만약 시세가 없을 경우에는 분양가를 기준으로 60% 대출이 가능하다.
분양가 기준이 우선이 아니기에 KB 시세 및 공시가격이 있는지 확인해 봐야 한다.
분양권(입주권) 입주시점시에 특례보금자리론으로 대출받을 경우 DSR초과로 대출 불가한 사람이나 중도상환수수료 면제 받고 싶은 사람은 특례보금자리론으로 대출을 받고, 세입자가 구해지면 전세금으로 특례보금자리론을 상환하면 중도상환 수수료도 없고 종전 처분 서약도 없어진다. 하지만 요즘 집단대출 금리가 특례보금자리론과 금리가 비슷하기에 유리한 것으로 비교해서 선택해야 한다.
3. 기존 1주택자가 1분양권 준공시에 처분기간
기존 1주택을 특례보금자리론로 갈아탄 후 1분양권(입주권)이 준공 후 주택이 되면 기존 1주택은 6개월 안에 처분해야 한다.
4. 종전1주택자가 신규 1주택을 특례로 취득할 경우
종전 주택의 처분기간은 2년에서 3년으로 변경된다.
특례보금자리론 대출시 3년 안에 종전주택 처분서약으로 대출을 받지만, 3년 안에 신규주택의 특례보금자리론 대출을 상환하면 종전주택 처분 서약은 실효 처리된다. 이 부분을 잘 봐야한다. 잘만 활용하면 특례보금자리론을 써서 처분없이 2주택이 가능하게 된다.
5. 종전1주택자가 신규 분양권(입주권)을 특례보금자리론로 대출받은 경우
1분양권(입주권) 준공 후 3년 안에 종전주택 양도로 신규 분양권 특례보금자리론로 대출이 가능하다.
+ 마지막 보너스!
특례보금자리론 받아야할까?
위에까지는 특례보금자리론 설명이 위주였다면 이건 나의 생각.
일단 가격 경쟁력은 확실히 있다. 현재 시중 은행에서 아무리 잘 받아도 4%후반대가 나오고 등급 등으로 5-6%는 기본으로 나오는 듯하다. 4% 초반대 금리로 고정이라면 지금 상황에서 집 살때 활용하기 참 좋은 금리다. DSR이 적용안되고 소득 기준도 적용안된다는 것도 큰 장점이고 중도 상환 수수료가 무료여서 쓰다가 다른 더 좋은 것이 나온다면 갈아타기도 쉬워진다. 필요한 사람들에게는 좋은 기회라 생각한다. 하지만 더 저렴한 금리나 현금이 있다면 뭐 굳이 안써도 되겠지만...
특례보금자리론을 받기로 결정했다면 언제 사용할까도 굉장히 이슈가 될 것같다. 지금을 주택 하락기 중으로 생각한다면 좋은 금리라해서 덥석 받을 수는 없겠다. 하지만 내집 마련에 관심이 있다면 꾸준하게 관심갖고 미리 알아봐둘 필요는 있겠다 싶다.
특례보금자리론 사용시 주의사항!
특례보금자리론은 신청하면 한달은 최소 걸린다하니 계약하고 잔금을 한달 내 특례보금자리론으로 낼 생각을 한다면 안된다! 꼼꼼하게 잘 알아보시길.. ㅠㅠ
또한 내가 사는 금액에서 대출이 나오는 것이 아니라 KB 시세 및 정해진 시세 감정법에서 특례보금자리론이 진행되는데 내가 만약 9억 미만으로 매수를 했다해도 KB 시세에서는 9억 이상인 경우는 대출이 불가하다. 내가 사려는 집이 매수가가 아닌 시세가 어떻게 되는지도 꼭 확인할 것을 당부드린다.
그럼 꼼꼼하게 따져보고 특례보금자리론 정리 파일도 하단에 첨부했으니
읽어보시고 좋은 선택해서 내집 마력 성공하시기를 진심으로 바라며!
다음에 또 만나요: )
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